תשואה על נכס ביוון
לרוב, הפרמטר החשוב ביותר עבור משקיעים בנדל"ן בעולם וביוון בפרט לצורך ענייננו זה הוא התשואה על הנכס, כתבה זו אינה עוסקת בתשואה עצמה ובאחוזי התשואה, כמובן שתשואה זו מורכבת ממגוון גדול של פרמטרים, כגון סוג הנכס ביוון, מיקום הנכס, ההשקעה בנכס ועוד ועוד, אבל יש פרמטר אחד, שרוב המשקיעים בנדל"ן ביוון נופלים בו ולא לוקחים אותו מספיק ברצינות בעת חישוב התשואה וחישוב עלויות תחזוקת הנכס ביוון, הנושא הזה נקרא - שיווק ופרסום הנכס להשכרה.
אם למעשה משקיע בנדל"ן ביוון רכש וילה יוקרתית, לדוגמא באי כרתים ועשה חישוב של החזר ההשקעה לפי נגיד 5 חודשים של תפוסה מלאה מדי שנה, החישוב הזה לצורך קביעת התשואה הוא חישוב מאד כללי ולא מדוייק, שכן יש הוצאות שחייבות להעשות על מנת להביא את הנכס למצב של תפוסה שכזו, הנכס לא מתמלא בהכנסה ותיירים כך מעצמו, משקיעים רבים מאמינים שאם הם יפרסמו את הנכס ב RBNB ועוד 2 שלושה אתרים שלוקחים בין 3-5% עמלה, הם מסודרים מבחינת ההשכרה, אבל נתון זה אינו נכון ויכול לגרום להשכרה חלקית ומינוף שגוי של ההשקעה שלהם ביוון. בעלי עסקים רבים למשל בוחרים שלא לפרסם את הנכס שלהם להשכרה באתר בוקינג.קום מאחר ובוקינג. קום לוקחים 15% מערך ההזמנה שלהם, מה שנתפס עבורם "כסכום" גדול שיפגע באחוזי התשואה, כאן הטעות של אותם המשקיעים שכן החשיפה העצומה שבוקינג.קום יספק לנכס שלהם בכל העולם, הוא האופציה הטובה ביותר לגרום לנכס להיות מושכר לתקופה ארוכה ורק כך הם יכולים להגיע לתשואה גדולה יותר [ ולא ההיפך ] או פרסום באתרי נישה המתמחים בהשכרת נכסים ביוון.
כמי שמכיר את עולם התיירות ביוון כבר למעלה מ 15 שנה, אני מכיר אנשים שרכשו נכסים ביוון ומנפו אותם בהצלחה רבה, ע"י כך שהם הבינו שעל מנת למלא ולאכלס את הנכס יש להחליט על תקציב שיווקי שנתי, שהינו אולי התקציב החשוב ביותר בעת החלטה על רכישת נכס ביוון להשכרה, התקציב הזה הוא נגזרת של גודל וסוג הנכס, למשל על וילה בכרתים שעלות ההשכרה שלה 10000 יורו לחודש, התקציב השיווקי השנתי אמור להיות בסביבות ה : 8000-9000 יורו בשנה, בתקציב שכזה ניתן למקסם את משך ההשכרה של הוילה, ונתון זה אינו מכרסם בתשואה, להיפך, הוא משפר אותה [ מאחר ונכס שעומד ריק או לא מושכר ] הוא נזק גדול יותר לתשואה על הנכס ביוון, מאשר תחשוב הוצאה נוספת על שיווק הנכס כתנאי להצלחה ולהחזר של ההשקעה.
זכור לי מקרה של יוונייה שבנתה וילה באי היווני אוויה, ויצרה איתי קשר שאעזור לה לשווק את הוילה לישראלים דרך אתר יוון והאיים הנחשב לאחד החזק ביותר בישראל וכזה שיכול להביא לה הרבה לקוחות מישראל, שלחתי לאותה יוונייה הצעת מחיר של 750 יורו לשנה, בהחלט הצעת מחיר ראוייה לשיווק של הוילה שלה לקהל ישראלי במשך כל השנה, אותה גברת אמרה שהסכום יקר לה מאד, הסברתי לה שהדרך היחידה להביא הזמנות מישראל היא "לפרסם, לשווק ולמתג את הוילה שלה" שאחרת הוילה שלה תבלע בין אלפי וילות אחרות הקיימות ביוון ושאין בוילה שלה יתרון על וילות אחרות ולכן החשיבות בהשקעה זו חשובה כל כך, היא גם אמרה לי שפנתה למשווקים דומים באיטליה, צרפת, גרמניה, בריטניה וארה"ב וגם הם רצו סכום דומה, ובחישוב פשוט יעלה לה קרוב ל 5000 יורו לשווק את הוילה שלה בכל העולם ושזה סכום גדול מדי, אמרתי לה אז שזו הדרך הידידה שלה, בשילוב של פרסום הנכס בבוקינג.קום שיכול להביא להשכרה מקסימלית, אך היא התעקשה שהוילה שלה מיוחדת ויפה והיא בטוח תסתדר עם אתרים כמו homeaway ו rbnb שלוקחים עמלות נמוכות יותר על השכרה מבוקינג.קום ואינם מבקשים סכומים של כסף מראש כמו שאני מבקש, כך או כך לאחר שנתיים אותה גברת מכרה את הוילה שלה מאחר ולא הצליחה להשכיר אותה לתייררים, היא גם מכרה אותה במחיר פחות ב 20% מעלות של הקמתה ויצאה מכל העסקה החלומית שלה בהפסד עתק, נחמד שהיא הייתה מספיק גלוייה על מנת לספר לי את האמת ואת הטעות שלה, כיום אותה הגברת מנהלת מלון [ של מישהו אחר ] בכפרי זגוריה ביוון, מלון שמפרסם את עצמו באתר יוון והאיים תמורת 1200 יורו בשנה והוא אחד המלונות המצליחים ביותר בצפון יוון, עם תפוסה כמעט מלאה בחודשים : מאי, יוני, יולי, אוגוסט, ספטמבר, אוקטובר, נובמבר ועם למעלה מ 68% לקוחות מישראל.
סוכני נדל"ן רבים מהעולם אך גם מישראל מבטיחים למשקיעים הרוכשים נכסים ביוון שהם ינהלו עבורכם את ההשכרה של הנכס, אך בשלב זה אותם סוכני נדל"ן טועים בהליך השיווקי מאחר והליך זה אינו תחום ההתמחות שלהם, ההליך השיווקי של אותו הנכס אמור להתבצע ע"י אנשי מקצווע מתחום ניהול הנכסים, ישנן חברות בין לאומיות שבעלי נכסים מכל העולם משלמים להם ריטטינר חודשי או שנתי קבוע ע"י מילוי ואיכלוס הנכס וגם ניהול של ההזמנות, כמי שנמצא בקשר עם בעלי מלונות רבים ביוון שהם חברים טובים שלי כבר שנים רבות, הם כבר מבינים את מה שאולי לא הבינו בהתחלה, שההוצאה הטובה ביותר והחשובה ביותר של בעל נכס - היא שיווק ופרסום של הנכס בעולם וניהול של ההזמנות ולהוציא סכום שנתי של סביב ה 10000 יורו על הנושא הזה, היא ההוצאה המשתלמת ביותר עבור בעל הנכס.
מעט מאד רוכשי נכסים ביוון יודעים בכלל מה הוא Convertion rate או מה החשיבות של ה Convertion הזה לתשואה על הנכס שזה עתה רכשו ביוון, נראה שמי שאינו מכיר את עולם השיווק או ניהול הנכסים ורוכש נכס ביוון, מאמין שלקוחות יבואו מעצמם, או שלקוחות יבואו רק מפה לאוזן או שיגיעו ע"י השקעה מינימלית בשיווק, פרסום ומיתוג, אך לא כך הדבר, יחס ההמרה הינו אחד הפרמטרים החשובים ביותר בעת פרסום של נכס להשכרה וביצירת קשר בין ההשקעה לבין הרווח, קונברשן רייט גבוה יושג אך ורק ע"י כיוון נכון של הפרסום לקהל המתאים והפוטנציאלי ביותר שעשוי לשכור את הנכס שלכם, פרסום ושיווק שגויים מבחינת המטרה, יוביל להפסד של כסף רב בהליך שיווקי שאינו ממקד.
שיווק ויראלי הוא אחת הדרכים היעילות ביותר להביא משכירים לבעל נכס ביוון, אלה שהשיווק הויראלי חייב להעשות ע"י מומחים לשיווק ויראלי, שכן טעות בשיווק ויראלי יכולה להמית ממש אסון על כל עסק בעולם, שכן השיווק הויראלי הוא בעל יכולת התפשתות מהירה לטוב ולרע, למשל מחלקת השיווק שת אתר יוון והאיים משתמשים בשיווק הויראלי בדרך מעולה ובכך הצליחה להגדיל את כמות התיירים מישראלי לכפרי זגוריה במעל 7000% ובחצי האי פיליון במעל 8000% עם זאת ביצוע טעות בשיווק ויראלי, יכולה גם לגרור תגובות שרשרת שלילית שיכולה להתפשט כמו וירוס ויראלי ברחבי האינטרנט ולגרום לאסון שיווקי שהתיקון שלו עשוי לקחת שנים, לכן אם אתם מתכננים לשווק את הנכס שלכם להשכרה ביוון באופן הויראלי - פנו רק למומחים בעלי נסיון בתחום.
