נדל"ן אירופאי הוא מנתיבי ההשקעה הפופולריים בקרב משקיעים זרים בכלל וישראלים בפרט. במיוחד באזורים "אסטרטגיים" שחוו משבר כלכלי אך נמצאים במגמת התאוששות. בתוך התפאורה הזו, השקעה בנדל"ן באתונה היא במידה רבה שלם הגדול מסך חלקיו. כולל יתרונות משמעותיים וספציפיים שרלבנטיים במיוחד לקהל הישראלי.

בכתבה הבאה נסקור כמה מהמגמות החשובות שמאחורי השקעה בנדל"ן באתונה. ננסה לשים זרקור על אזורים מבוקשים או בעלי פוטנציאל, נסביר בקצרה על תוכנית ויזת הזהב היוונית (שמהווה תמריץ רב ערך למשקיעים בעיר) ונעמוד על ההזדמנות שנוצרה ביוון בעקבות המשבר הכלכלי שפקד את המדינה לפני כעשור וחצי.

לפני שנתחיל הנה מספר נתונים שכדאי להכיר על אתונה. מדובר לא רק על הבירה הרשמית של יוון אלא גם על בירת מחוז אטיקה העשיר והמתפתח. בעיר עצמה מתגוררים כ-670,000 בני אדם ובמטרופולין שמסביבה כ-3.7 מיליון תושבים (בסה"כ כ-33% מאוכלוסיית המדינה). לצד היותה המרכז החברתי החשוב ביוון מדובר גם באחת מעשרת הערים המתוירות באירופה עם יותר מ-6 מיליון מבקרים בשנה.

עלייה של 68% במחירי דירות בעשור – המשבר הכלכלי והמגמות העכשיות

הנקודה החשובה הראשונה שכדאי להכיר על השקעה בנדל"ן ביוון בכלל, ובאתונה בפרט, היא הסיפור הכלכלי היווני. בשנת 2009 משבר הסאב–פריים היכה גלים בעולם והגיע עד חופי הים התיכון. הכלכלה היוונית ספגה מהלומה קשה אפילו ביחס למדינות אחרות. שוק הנדל"ן התרסק, האבטלה גאתה לכ-25% והעתיד נראה קשה ולוט בערפל. אולם בדומה למתאגרף שנחבט בעוצמה אך משיב מלחמה שערה, כך יוון התעשתה על עצמה.

ניהול פיננסי נכון וזהיר, לצד תוכניות סיוע בהיקפים עצומים, אפשרו למדינה להתחיל ולראות את האור בקצה המנהרה. ההתאוששות הכלכלית לא הושלמה כמובן, אך הכיוון חיובי.

תפאורה פיננסית זו הינה אידיאלית למשקעי נדל"ן שמחפשים הזדמנויות בכלכלה משתפרת. הבנק המרכזי ביוון הציג נתוני צמיחה צפויים של כ-3% לשנים 2024-2026. גבוה מממוצע הצמיחה בגוש האירו שעומד על תחזיות של כ-1.2% בלבד.

אם נחזור לאתונה, אזי מחירי הנדל"ן בעיר מציגים נתונים מרשימים. לדוגמה, בהתאם לנתוני הבנק המרכזי של יוון, מחירי דירות המגורים בבירה עלו בשנים האחרונות בשיעור של כ-16.5% שהוא גבוה יותר מהעלייה הממוצעת בכל הנדל"ן ביוון (כ-14%). עליות המחירים הללו מאפיינות גם נכסי מסחר ותיירות.

המספרים מתחברים באתונה עם יתרונות של השקעה בנדל"ן בעיר בירה המהווה מרכז שלטוני, עסקי, תרבותי, תחבורתי וחברתי. מחירי הדירות באתונה עלו בכ-68% משנת 2017 ומומחים שסקרו את הנושא בכנס ProdExpo 24 מעריכים שהתשואה מהשקעה בנדל"ן למגורים בעיר עומדת על בין 4% ל-10%.

אתונה לעומת בירות אחרות בעולם

 בעוד שהבירה היוונית נהנית מצמיחה של כ-14% במחירי הדיור משנה לשנה, הסיפור בבירות אחרות באירופה שונה לחלוטין. למשל, שטוקהולם עם 5% צמיחה, מדריד ומילאנו עם כ-3% בלבד ופריז אפילו בירידה של כ-6%.

תוכנית ויזת הזהב

תוכנית ויזת הזהב היוונית היא תוכנית לעידוד השקעות בנדל"ן על ידי אזרחים זרים. מבלי להיכנס לניואנסים השונים של התוכנית (עליהם תוכלו לקרוא כאן), מדובר בעיקרון במדיניות שמעניקה למשקיעי נדל"ן היתר שהייה ביוון ל-5 שנים בתמורה להשקעות בגובה 250,000 אירו או 500,000 אירו (תלוי באזור ההשקעה). היתר השהייה כולל הטבות וזכויות שונות, לרבות לבני משפחה, ומהווה במידה מסוימת נתיב לאזרחות אירופאית בחלוף מספר שנים.

השקעה בנדל"ן באתונה וסביבתה – אזורים פופולריים

ניתוח אזורים פוטנציאלים להשקעה הוא תמיד נושא חמקמק מכיוון שמדובר במגמות שמשתנות תדיר. למשל, בתחילת שנת 2024 הממשלה היוונית הגדילה את רף ההשקעה הדרוש לפי תוכנית ויזת הזהב לגבי מספר אזורים באתונה, וכפועל יוצא מכך אזורים אחרים במטרופלין הציגו עליות מחירים. הדוגמה הבולטת היא פיראוס, עיר נמל הציורית שנהנתה מההשלכות. 

לאחר שאמרנו את הדיקסליימר הברור הזה, הנה בכל זאת מספר אזורים בעלי פוטנציאל חיובי להשקעה בנדל"ן באתונה ובסביבתה בשנים 2024-2025 (מבוססים על מחקר שבדק השקעה בנדל"ן בדירות מגורים):

• אילאוס – עיירה פרברית במערב האזור העירוני של אתונה.
• ניקאיה – עיירה ופרבר של פיראוס.
• פטיסיה – שכונה בצפון אתונה אשר מתחלקת לשתי שכונות (עליונה ותחתונה). 
• אומניה – שכונה במרכז העיר אשר נחשבת ללב הבירה היוונית מבחינה היסטורית.
• אטיקי – שכונה הממוקמת במרכז העיר אתונה (בחלקו הצפון–מערבי).
• פיראוס – עיר הנמל הציורית במערב מטרופולין אתונה הצוברת תאוצה בשנים האחרונות.
• קיפסלי – השכונה המודרנית הראשונה של מרכז העיר באתונה ומהגדולות שבבירה היוונית.
• קולונוס – שכונה צומחת שממוקמת צפונית מערבית למרכז העיר.

נכסים תיירותיים

 משקיעי נדל"ן שמעוניינים בנכסים תיירותיים כמו בתי נופש או דירות להשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb באתונה יכולים למצוא מבוקשם בהתמקדות בפרברים הדרומיים של העיר או בשכונות המרכז הסמוכות לאתרים ההיסטוריים.

לסיכום : השקעה בנדל"ן באתונה היא ללא ספק מהלך שיכול להניב תשואה נאה. הן מבחינת דמי השכירות שנמצאים בעלייה מתמדת והן מבחינת מימוש הנכס במכירתו לאחר שנים לאור הזינוק במחירי הנדל"ן.

מנקודת מבטם של משקיעים ישראלים שמחפשים הזדמנויות אטרקטיביות באירופה, הבירה היוונית היא בהחלט יעד מומלץ. בין השאר בזכות הקרבה הגיאוגרפית שמעניקה שליטה וזמינות, ושיקולי מס תודות להסכמים בינלאומיים בין ישראל ליוון המאפשרים הימנעות מחבות מס כפולה.

השקעות נדל"ן באתונה הן אולי ההשקעות המאסיביות ביותר של ישראלים וגם זרים ביוון, אתונה היא מטרופוליטן גדול עמוס ואטרקטיבי ומלא בשכונות ואזורים עם פוטנציאל פיתוח מיידי ואו עתידי, על אף "הבאז" שיש על השקעות נדל"ן באתונה ע"י גופים ישראלים, נתח השוק הישראלי בפועל באתונה מבחינת השקעות עדיין אינו גדול, רשת אחד או שתים שמפעילות 3-4 מלונות באתונה או אפילו כמה עשרות בניינים שנרכשו ע"י ישראלים באתונה הינה הופכת את ישראל למעצמה בתחום ההשקעות באתונה, אף שזה לפעמים עשוי להשמע כך, דברים יש לשים בפרופורציות, כמו שאת ההשקעות נדל"ן באתונה של סינים מול ישראלים צריך וחייבים לשים בפרופורציות.