תוכנית ויזת זהב ביוון

מדינות רבות מעודדות השקעות זרות באמצעות הנחות במיסוי או זכויות שהייה ואזרחות. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא תוכנית ויזת זהב (Golden Visa Program) הקיימת במספר מדינות ברחבי העולם וקרויה לעיתים גם "דרכון מוזהב". התוכניות הפופולריות לויזת זהב באירופה בשנים האחרונות הן אלה המוצעות ביוון, אירלנד, פורטוגל, איטליה, מלטה וספרד. מרביתן מבוססות על משוואה לפיה אזרחים זרים שיהיו מוכנים להשקיע סכומי כסף במדינה יהנו מהטבות כמו היתרי שהייה זמניים שעשויים אפילו להפוך לקבועים (עד כדי אזרחות ודרכון אירופאי). 

במדינות מסוימות, כמו יוון, היתר השהייה מקנה גם זכויות נוספות כמו הזכות לפתוח עסק, ליהנות מתכנון מס, לעבור באופן חופשי בין מדינות באיחוד האירופי, לקבל היתרי שהייה לבני משפחה ועוד. תוכנית ויזת הזהב של יוון היא מהפלטפורמות המוצלחות והמבוקשות ביבשת. לפי נתוני הבנק המרכזי ביוון, בשנת 2022 לבדה הושקעו בנכסי נדל"ן מכוח תוכנית ויזת זהב סכומים כוללים של כ-692 מיליון אירו. 

תוכנית ויזת הזהב של יוון, עקרונות מרכזיים

ויזת הזהב של יוון הושקה ב-2014 וקבעה שמשקיעים ממדינות שלישיות יהיו זכאים להיתר שהייה ל-5 שנים בכפוף להשקעה בנכס נדל"ן מקומי בשווי של 250 אלף אירו לפחות. 

לאחרונה התוכנית קיבלה עדכון שנכנס לתוקפו ביולי 2023, והגדיל את גובה ההשקעה ל-800 אלף אירו בנכסים מסוימים ב-36 רשויות. בעיקר רשויות בצפון יוון, שכונות מגורים יוקרתיות במרכז ודרום אתונה, סלוניקי ובאיים המבוקשים סנטוריני ומיקונוס בעוד שבאזורים אחרים של יוון הסכום עומד על 400 אלף יורו.

רה"מ היווני הסביר את ההחלטה בכך שהשקעות האזרחים הזרים במסגרת ויזת הזהב היו כה אפקטיביות עד שגרמו (במקומות מסוימים) לדחיקת בעלי נכסים מקומיים ולעלייה דרמטית במחירי השכירות. 

ואכן, לאחר העדכון הנ"ל, אזורים אחרים ביוון שנותרו ברף הנמוך הראו עלייה בשווי הנדל"ן. דוגמה טובה היא עיר הנמל הציורית, פיראוס, שמחירי הדירות בה עלו בכ-23.2% ברבעון האחרון של 2023 לעומת הרבעון המקביל ב-2022, והמחיר למ"ר צמח מ-1,765 אירו בממוצע ליותר מ-2,170 אירו בממוצע. מגמות זהות נרשמו גם בפרברי פיראוס. 

מהם היתרונות המרכזיים של ויזת זהב ביוון?

היתרונות המרכזיים של כניסה להשקעה בנדל"ן ביוון עם ויזת זהב הם גיוון תיק השקעות, גישה לשווקים חדשים, שיפור איכות חיים (במידה שההשקעה משולבת עם מעבר זמני או קבוע) וכמובן נתיב לרכישת אזרחות אירופאית. 

יוון לא מציבה תנאים מיוחדים מבחינת סוג הנכס ברכישת נדל"ן להשקעה לפי תוכנית ויזת הזהב. המשקיעים יכולים לבחור בנכסי מגורים, מסחר, תיירות ועוד. התנאים המרכזיים הם שווי הנכס ומיקומו. היתרונות של רכישת נדל"ן להשקעה במסגרת תוכנית ויזת זהב ביוון הם, בין השאר:

• היתר שהייה לחמש שנים, כולל תושבות לבני משפחה – היתר שהייה במדינה ל-5 שנים כולל אפשרות לחדש את ההיתר במידה שהנכס עדיין בבעלות המשקיע. בני משפחת המשקיע מקבלים תושבות, לרבות בני זוג, ילדים עד גיל 21 ואפילו הורים של שני בני הזוג. 
• פתיחת עסק ביוון – היתר השהייה מקים זכאות לפתוח עסק ביוון אם כי הויזה איננה מאפשרת בדרך כלל גם עבודה במסלול אוטומטי. 
• שירותי חינוך ובריאות – בעלי היתר שהייה מכוח ויזת זהב ביוון זכאים לקבל שירותי חינוך ובריאות במדינה. 
• אין חובת מגורים ביוון – תוכנית ויזת זהב ביוון לא מחייבת מגורים במדינה וניתן לפעול לקבלת אישורים למגורים לאחר הנפקת הויזה. 

האם ויזת זהב ביוון היא גם נתיב לאזרחות? היתר שהייה מכוח ויזת זהב מהווה צעד ראשון בדרך לקבלת אזרחות יוונית אך ההליך איננו מיידי. לאחר שבע שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות יוונית ולהיכנס להליך מסודר. 

תנאים נוספים שכדאי להכיר

תוכנית ויזת הזהב ביוון כוללת תנאים שונים אשר מומלץ שכל משקיע יכיר ויבדוק. לעתים קרובות מדובר גם בתנאים שנתונים במידה מסוימת לפרשנות. למשל:

• הנכסים צריכים להיות שייכים לבעליהם בהתאם לכותרת, המחוז והחזקה המשפטית. 
• במקרה של בעלות משותפת זכות המגורים ניתנת רק לבעל ואישה שבעלותם בנכס איננה מחולקת. אם הבעלות המשותפת מחולקת, הזכויות מכוח הויזה נגזרות מהיקף ההשקעה של כל שותף. 
• היתר השהייה ניתן גם במקרה של רכישת נכס נדל"ן באמצעות יישות משפטית או עסקית, ובהתאם לבעלות על מניות. 
• אזרחים זרים שהחזיקו בנכס ביוון עוד לפני השקת התוכנית יכולים להגיש בקשה להיכלל בה ככל ששווי נכסיהם עומד בתנאים. 

לסיכום, 

תוכנית ויזת הזהב של יוון היא מהתמריצים החשובים להשקעה בנדל"ן על ידי אזרחים זרים. בכלל זה כמובן משקיעים מישראל המגלים עניין גובר במדינה השכנה שמרוחקת כשעת טיסה אחת בלבד מנתב"ג. היות שכלכלת יוון נמצאת בתהליך מואץ של יציאה ממשבר כלכלי לאחר שנים, והיות שמחירי הנדל"ן נעים בכיוון חד למעלה, הכניסה תחת כנפי ויזת הזהב עשויה להניב תשואות נאות בטווח הקצר ובטווח הארוך. זאת לצד מלוא הזכויות וההטבות הנגזרות ממנה ובראשן היתר שהייה (למשקיע ובני משפחתו) ואפשרות להתחיל במסלול של אזרחות עם דרכון אירופאי בסופו. 

דיסקליימר: העדכונים השוטפים בנוגע לתוכניות ויזת הזהב ביוון נתונים תדיר תחת התאמות ודיוקים לפי החלטות שמתקבלות בפרלמנט היווני בהתאם למדיניות הגירה, צרכים כלכליים, פיקוח ואיזון שוק הנדל"ן ועוד.